Cos'è la visura catastale
La visura catastale è il documento emesso dall'Agenzia delle Entrate che riporta i dati ufficiali di un immobile registrati al Catasto. Non è un atto di proprietà (quello è il rogito), ma è indispensabile per identificare l'immobile, verificare l'intestatario attuale e conoscere la sua rendita.
Come ottenere una visura catastale
- Gratis: tramite il portale Sister con SPID (solo per il tuo immobile)
- In agenzia: recandosi agli sportelli dell'Agenzia delle Entrate (gratuita ma richiede attesa)
- Tramite tecnico o portale: geometra, notaio o servizi come CasaFacile.ai (~€3)
I campi principali spiegati
Intestatario
Il nome del proprietario registrato al catasto. Deve corrispondere al venditore. Se non corrisponde, c'è un problema: potrebbe esserci una voltura mancante dopo una successione o una compravendita non registrata.
Diritto
Il tipo di diritto sull'immobile:
- Proprietà: proprietario al 100% — la situazione standard
- Usufrutto / Nuda proprietà: divisi tra due soggetti, entrambi devono firmare la vendita
- Comproprietà: più soggetti con quote diverse
Comune, Sezione, Foglio, Particella, Subalterno
Questi quattro dati identificano univocamente l'immobile nel catasto:
- Foglio: la mappa catastale del territorio comunale (come una griglia)
- Particella: il lotto specifico su quel foglio
- Subalterno: l'unità immobiliare specifica (appartamento, box, cantina) all'interno della stessa particella
Il notaio usa questi dati per identificare esattamente cosa si sta vendendo.
Categoria catastale
Classifica il tipo di immobile:
- A/2: Abitazione civile (la più comune)
- A/3: Abitazione economica
- A/4: Abitazione popolare
- A/7: Villino
- A/8: Villa
- A/10: Uffici e studi privati
- B: Collegi, ospizi, scuole (uso collettivo)
- C/2: Magazzino / cantina
- C/6: Box auto / stalla
Classe
Qualità dell'immobile all'interno della stessa categoria: 1 (bassa), 2 (media), 3 (alta). Influenza la rendita catastale.
Rendita catastale
Un valore attribuito dal catasto all'immobile, usato come base di calcolo per le tasse (IMU, successione, imposta di registro). Non è il valore di mercato — spesso è molto inferiore al prezzo reale.
La rendita catastale si moltiplica per un coefficiente fisso per ottenere il "valore catastale" usato nelle transazioni per il calcolo delle imposte:
- Prima casa: rendita × 115,5
- Seconda casa: rendita × 126
Consistenza
La superficie catastale dell'immobile, espressa in vani per le abitazioni. Un vano corrisponde a circa 16-25 mq a seconda della categoria. Differisce dalla superficie commerciale usata negli annunci.
Red flag da cercare nella visura
- L'intestatario non corrisponde al venditore → verifica il rogito, potrebbe esserci una voltura mancante
- La categoria non corrisponde all'uso dichiarato → es. accatastato come A/10 (ufficio) ma usato come abitazione
- Subalterno diverso da quello dichiarato nell'annuncio → rischio di vendere l'unità sbagliata
- Presenza di "modifica in corso" → lavori edilizi non ancora conclusi catastalmente
Visura attuale vs visura storica
La visura attuale mostra lo stato presente. La visura storica ricostruisce tutti i passaggi di proprietà e modifiche nel tempo. È fondamentale per scoprire donazioni, successioni e variazioni catastali storiche.