Hai ereditato una casa: da dove cominciare
La morte di un familiare lascia spesso in eredità un immobile che gli eredi vogliono vendere. Ma non si può vendere direttamente: prima bisogna completare alcune formalità fondamentali.
Step 1: La dichiarazione di successione
Entro 12 mesi dalla morte del defunto, gli eredi devono presentare la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate. Questo documento:
- Elenca tutti i beni del defunto (immobili, conti, auto, titoli)
- Indica gli eredi e le loro quote
- Calcola le imposte di successione da pagare
Chi la presenta: Un notaio (consigliato per immobili) o un CAF/commercialista. Costo tipico: €500-1.500 a seconda della complessità.
Se manca: L'Agenzia delle Entrate può emettere sanzioni. In più, senza dichiarazione, non si può procedere con la vendita.
Step 2: La voltura catastale
Dopo la dichiarazione di successione, bisogna fare la voltura catastale: aggiornare il catasto con i nuovi intestatari. Finché non è fatta, l'immobile risulta ancora intestato al defunto.
Attenzione: molte famiglie dimenticano questo passaggio. Il result è che al momento della vendita il catasto è disallineato rispetto alla realtà — e il notaio non può procedere.
La voltura si presenta telematicamente tramite Docfa o si delega a un geometra (€100-300).
Step 3: L'accettazione dell'eredità
Gli eredi devono formalmente "accettare" l'eredità. Ci sono tre modi:
- Accettazione espressa: dichiarazione scritta davanti a notaio
- Accettazione tacita: si presume dall'uso dell'immobile (pericoloso se ci sono debiti)
- Accettazione con beneficio d'inventario: l'erede risponde solo con i beni ricevuti, non con i propri — consigliata quando ci sono debiti incerti
Per vendere, gli eredi devono aver accettato l'eredità e la vendita deve essere approvata da tutti (anche i minorenni, con autorizzazione del giudice tutelare).
Tasse sulla successione e sulla vendita
Imposta di successione
Per gli immobili, si calcola sul valore catastale (non sul mercato):
- Coniuge/figli: 4% sulla quota eccedente €1.000.000 per erede
- Fratelli: 6% sulla quota eccedente €100.000
- Altri parenti: 6% senza franchigia
- Estranei: 8% senza franchigia
In pratica, per la maggior parte delle famiglie con un immobile di valore normale, l'imposta di successione è zero o molto bassa.
IRPEF sulla plusvalenza
Se vendi l'immobile ereditato entro 5 anni dalla successione, potresti dover pagare l'IRPEF sulla plusvalenza (differenza tra prezzo di vendita e valore catastale dichiarato nella successione). Ma la plusvalenza da successione è esente da IRPEF, a differenza di quella da compravendita. Verificalo con il tuo commercialista.
I problemi più comuni negli immobili ereditati
Eredi che non si trovano o non sono d'accordo
Se ci sono più eredi e uno si rifiuta di vendere, gli altri non possono vendere da soli. La soluzione è:
- Trattativa privata per trovare un accordo
- Azione legale di divisione giudiziale (lenta e costosa)
Abusi edilizi non sanati
L'immobile potrebbe avere irregolarità urbanistiche che il defunto non aveva sanato. Prima di vendere, vanno verificate e, se possibile, sanate.
Ipoteche sul defunto
Se il defunto aveva mutui o debiti garantiti da ipoteca sull'immobile, questi si trasferiscono agli eredi che accettano l'eredità. Vanno estinti prima della vendita o "accollati" dall'acquirente.
Come CasaFacile.ai aiuta nelle successioni
Il nostro sistema analizza automaticamente la visura catastale e il rogito per rilevare:
- Se l'intestatario al catasto coincide con chi vende
- Se la provenienza dell'immobile è da successione
- Se la voltura catastale è stata effettuata
Eventuali incongruenze vengono segnalate prima della pubblicazione dell'annuncio, evitando sorprese durante la trattativa.