Documenti per vendere casa: la guida completa 2025

Perché i documenti contano così tanto

Vendere casa da privato senza agenzia è possibile e conveniente. Ma richiede di avere in ordine tutti i documenti che il notaio richiederà prima di stipulare il rogito. Impreparati, si rischia di bloccare una trattativa avanzata o di dover rimandare la firma.

In questa guida ti spieghiamo esattamente quali documenti servono, dove ottenerli e quanto costa recuperarli.

I documenti obbligatori

1. Atto di provenienza (rogito)

È il documento che dimostra come sei diventato proprietario dell'immobile. Può essere:

• Compravendita: atto notarile del tuo acquisto precedente
• Donazione: atto di donazione — attenzione, questo può creare problemi (vedi sezione sotto)
• Successione: dichiarazione di successione — serve anche la voltura catastale
• Decreto di trasferimento: se l'immobile è stato acquistato all'asta

Dove recuperarlo: Dal notaio che ha redatto l'atto, oppure dal Conservatoria dei Registri Immobiliari (Agenzia delle Entrate).

2. Visura catastale attuale

Riporta i dati catastali aggiornati dell'immobile: intestatario, rendita, categoria, piano. Il notaio la usa per verificare la corrispondenza con i dati dell'atto.

Dove recuperarla: Gratis su Sister (Agenzia delle Entrate) con SPID, oppure tramite un tecnico o il portale CasaFacile.ai (~€3).

3. Planimetria catastale

La piantina dell'immobile così come registrata al catasto. Deve corrispondere allo stato reale: se hai fatto ristrutturazioni non dichiarate, potresti avere problemi di conformità.

Attenzione: la planimetria è un dato riservato. Per scaricarla serve la tua firma digitale o una delega.

4. Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Obbligatorio per legge dal 2013. Certifica la classe energetica dell'immobile (da A4 a G). Ha validità 10 anni ma va rifatto se fai interventi importanti.

Chi lo rilascia: Solo un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto). Costo: €150-300 a seconda della complessità.

Attenzione: non può emetterlo il venditore da solo.

5. Ispezione ipotecaria (Conservatoria)

Verifica che sull'immobile non ci siano ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri gravami. È il documento più importante per l'acquirente.

Dove recuperarla: Agenzia delle Entrate — Conservatoria dei Registri Immobiliari. Costo: ~€10-17.

I documenti non obbligatori ma utili

Visura catastale storica

Ricostruisce tutti i passaggi di proprietà nel tempo. Fondamentale se l'immobile ha avuto donazioni o successioni nel passato.

Certificato di agibilità

Rilasciato dal Comune, certifica che l'immobile rispetta i requisiti di sicurezza e abitabilità. Non è obbligatorio ma gli acquirenti lo richiedono spesso.

Regolamento condominiale

Obbligatorio solo per gli appartamenti in condominio. Può contenere clausole che limitano l'uso dell'immobile.

Conformità impianti

Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idraulico, gas). Non obbligatorie per la vendita ma rassicurano l'acquirente.

Il vantaggio di CasaFacile Verified

CasaFacile.ai analizza automaticamente tutti i tuoi documenti con l'intelligenza artificiale. Ricevi un report dettagliato che segnala:

• Donazioni e successioni con calcolo del rischio
• Ipoteche attive o gravami
• Incoerenze tra catasto e Conservatoria
• APE scaduto o mancante
• Confronto prezzo con quotazioni OMI della zona

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Tabella riepilogativa